Como funciona o Despejo por Falta de Pagamento? Guia Completo para Proprietários

O inquilino parou de pagar o aluguel e agora você, proprietário, se sente de mãos atadas? O despejo por falta de pagamento é uma das maiores preocupações de quem investe em imóveis para locação. No entanto, o processo legal para reaver o bem e os valores devidos é mais complexo do que parece e exige conhecimento estratégico.

Este guia completo, preparado por Nugri Campos Advogados, vai desvendar o passo a passo, os direitos e os deveres envolvidos nesse cenário. Entender como funciona o despejo por falta de pagamento é essencial para proteger seu patrimônio com estratégia e excelência, garantindo que o processo seja conduzido de forma ética e com resultados.

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Entenda o Despejo por Falta de Pagamento na Lei do Inquilinato

O despejo por falta de pagamento, tecnicamente chamado de Ação de Despejo cumulada com cobrança de aluguéis, é o instrumento legal que o proprietário (locador) utiliza para reaver a posse do imóvel alugado quando o inquilino (locatário) não cumpre com sua principal obrigação: o pagamento do aluguel e dos encargos.

A base legal para essa ação está na Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato). É importante saber que a falta de pagamento é considerada uma infração contratual grave, que autoriza a rescisão do contrato de locação e a consequente ordem de desocupação.

Quais são as Obrigações do Inquilino que Geram Despejo?

A inadimplência que motiva o despejo não se restringe apenas ao valor mensal do aluguel. O processo pode ser iniciado quando há falta de pagamento de qualquer encargo locatício, como:

• O aluguel propriamente dito;
• Taxas de condomínio, se forem responsabilidade do locatário;
• Contas de consumo (como água e luz), se estiverem em nome do inquilino;
• Impostos e tributos (como o IPTU), se o contrato assim o prever.

Atenção: O atraso de apenas um dia no pagamento já configura a mora (atraso) e autoriza o proprietário a ingressar com a ação. Contudo, a prática comum é tentar uma negociação amigável antes de iniciar a via judicial, que é sempre mais onerosa e demorada.

O Processo da Ação de Despejo: Passo a Passo Jurídico

A ação de despejo por falta de pagamento segue um rito específico no Poder Judiciário. Entender as etapas é crucial para o proprietário que busca celeridade e eficácia na proteção de seus direitos.

1. Tentativa de Negociação e Notificação

Antes de tudo, o ideal é tentar a resolução extrajudicial. O proprietário ou seu advogado deve entrar em contato com o inquilino para negociar a dívida e oferecer uma oportunidade de quitação. Embora a notificação extrajudicial não seja obrigatória por lei, ela serve como uma prova importante da boa-fé do locador.

2. Ingresso com a Ação Judicial

Se a negociação falhar, o advogado do proprietário irá ajuizar a Ação de Despejo por Falta de Pagamento. Nessa ação, é comum pedir a cumulação do despejo com a cobrança de todos os aluguéis e encargos atrasados, além das multas e juros previstos no contrato.

É fundamental que a petição inicial esteja acompanhada de todos os documentos necessários:

• Cópia do contrato de locação;
• Comprovantes da propriedade do imóvel;
• Planilha detalhada da dívida atualizada.

3. Liminar de Desocupação: Quando é Possível?

Em regra, a desocupação do imóvel só ocorre após o julgamento final da ação. No entanto, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de concessão de uma liminar de despejo em 15 dias, que permite a saída mais rápida do inquilino. Isso só ocorre se o contrato:

• Não tiver nenhuma das garantias (caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária);
• A garantia tiver sido extinta (ex: fiador que faleceu ou se exonerou);
• O contrato for sem garantia e o atraso for superior a 15 dias, mediante caução judicial no valor de 3 meses de aluguel.

Nos demais casos, o proprietário deve aguardar a tramitação do processo completo.

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4. A Defesa do Inquilino: A Purgação da Mora

Ao ser citado, o inquilino tem a chance de evitar o despejo pagando integralmente a dívida. Essa atitude é chamada de purgação da mora. O prazo para o pagamento é de 15 dias contados da citação. O pagamento deve incluir:

1. O valor total dos aluguéis e encargos vencidos;
2. As multas, juros e correção monetária devidas;
3. Os honorários do advogado do proprietário (em geral, 10% a 20% do débito);
4. Custas processuais.

Se o inquilino purgar a mora, o processo de despejo é extinto, mas o contrato de locação continua vigente.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art. 62, II, prevê que "o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos".

5. Sentença e Execução do Despejo

Se o inquilino não purgar a mora e não apresentar uma defesa válida, o juiz proferirá a sentença, decretando a rescisão do contrato e o despejo. Após o trânsito em julgado (quando não há mais possibilidade de recurso), será expedido um mandado para que o inquilino desocupe o imóvel em, geralmente, 30 dias. Se o prazo não for cumprido, a desocupação será forçada, com o auxílio de um Oficial de Justiça e, se necessário, força policial.

As Nuances da Inadimplência e o Fim da Locação

A Ação de Despejo por falta de pagamento é um dos motivos mais comuns para a rescisão judicial do contrato de aluguel. Contudo, é vital entender outras implicações.

Rescisão Contratual e Multa

A inadimplência grave do inquilino, além de motivar o despejo, também enseja a aplicação da multa contratual por quebra de contrato, que é somada à dívida principal. É importante que o proprietário, por meio de seu advogado, solicite expressamente a aplicação de todas as cláusulas penais.

Responsabilidade do Fiador e Garantias

Se houver fiador no contrato, ele também será acionado na ação de cobrança, sendo solidariamente responsável pela dívida. Se a garantia for um seguro-fiança, o proprietário deverá acionar a seguradora para que ela arque com os prejuízos.

Em todo caso, a escolha da estratégia jurídica mais eficaz, seja contra o inquilino, o fiador ou a seguradora, deve ser feita por um escritório com experiência em direito imobiliário como o nosso. Clique aqui para proteger seus direitos com excelência.

FAQ - Perguntas Frequentes sobre Despejo por Falta de Pagamento

É possível despejar o inquilino que paga com atraso, mas paga?

Sim, é possível. O simples atraso já configura a mora e autoriza o início da Ação de Despejo, mesmo que o inquilino efetue o pagamento antes de ser citado ou ajuizada a ação. No entanto, se o pagamento for feito antes do ajuizamento, o proprietário só poderá pedir o despejo novamente por atraso se for uma nova falta de pagamento. Se o pagamento com atraso for um comportamento habitual e prejudicial, é uma forte evidência para a quebra do contrato. O proprietário deve sempre buscar aconselhamento jurídico para avaliar a melhor estratégia.

Quanto tempo dura o processo de despejo por falta de pagamento?

Não há um prazo fixo, pois a duração do processo de despejo por falta de pagamento depende de diversos fatores, como a comarca, o volume de trabalho do juiz e a defesa apresentada pelo inquilino. Um processo sem liminar e com defesa do inquilino pode levar de 6 meses a mais de 1 ano. Se houver a possibilidade de liminar, o despejo pode ser efetivado em cerca de 45 a 90 dias, o que reforça a importância de uma defesa jurídica estratégica.

O proprietário pode "cortar a luz" ou "trocar a fechadura" para forçar o despejo?

Não! Tais atitudes são consideradas exercício arbitrário das próprias razões e configuram crime. O proprietário que age dessa forma pode responder criminalmente e ser obrigado a indenizar o inquilino por danos morais. A única forma legal e segura de reaver o imóvel é através da Ação de Despejo. Qualquer outra medida é ilegal e expõe o proprietário a riscos desnecessários.

O que acontece se o inquilino for despejado e deixar pertences no imóvel?

Após o cumprimento do mandado de despejo, se o inquilino deixar pertences, o Oficial de Justiça irá descrever os bens e o proprietário deve guardá-los por um período razoável (geralmente determinado pelo juiz ou pelo contrato) para que o inquilino os retire. Caso o inquilino não retire, o proprietário pode solicitar autorização judicial para doar ou descartar os bens, ou vendê-los para quitar parte da dívida, se assim for determinado judicialmente.

É obrigatório ter um advogado para entrar com a ação de despejo?

Sim, a representação por um advogado é obrigatória para ajuizar uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento. Somente um profissional habilitado pode garantir que todos os procedimentos legais serão seguidos e que os direitos do proprietário serão devidamente protegidos, buscando o melhor resultado e a maior celeridade possível.

Conclusão: Proteja Seu Patrimônio com Defesa Especializada

O despejo por falta de pagamento é um tema complexo, regido pela Lei do Inquilinato, que exige rigor técnico e estratégia jurídica. Para o proprietário, iniciar o processo da maneira correta é o diferencial entre um problema de longa duração e a rápida reaverção da posse do seu imóvel, somada à cobrança eficiente dos valores devidos.

Seja para ingressar com a ação, analisar a viabilidade de uma liminar ou garantir que a cobrança da dívida seja executada em sua totalidade, você precisa de um escritório com experiência comprovada em defesa jurídica imobiliária.

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Publicado em: 17/11/2025